这将如何影响租赁市场？
Tim：租赁市场供应依然紧张，墨尔本
全市空置率维持在1%中段区间。虽然
家庭平均规模扩大在一定程度上缓解
了需求压力，但整体压力仍未得到根
本纾解。从投资者视角来看，维多利
亚州较高的税收政策发挥着抑制作
用。不过，墨尔本相对合理的房价水
平——中位房价约$790,000
3——仍
具备显著的资本增值潜力，有望带动
投资者兴趣回流。
中小城市市场表现如何？
Andrew：所有中小城市的房产交易
活动均在回暖。2025年6月季度数据
显示，Jellis Craig在维多利亚州中小
城市市场的房源开放参观人数较去
年同期平均增长12%
4，这正表明高
品质生活区的住房需求持续走强。这
些市场具备实际价值，而州际投资者
也开始关注该市场，其中Ballarat和
Geelong两地尤其受到青睐。稳定性
和合理房价正吸引着投资者、首次置
业者和二次购房者涌入这些区域。
哪种趋势会主导2026年的市场？
Andrew：生活方式、区位优势和配套
设施仍会是买家重点考虑因素。当前，
人们比往年更加关注降低家庭能源开
支，可持续住宅设计也正受到前所未
有的严格审视。我们预计，这一核心诉
求将于2026年及日后持续主导市场
趋势。
您认为2026财年的市场状况会有所
调整吗？
Tim：虽然墨尔本的市场预计不会出
现大幅增长，但随着供应渠道的稳步
增加和人口的持续增长，这座城市正
步入一个更具可持续性的发展阶段。
渐进式的降息举措与持续的住房可负
担性挑战将影响市场走向，但相对悉
尼而言，墨尔本处于1999年以来最低
的房价水平，且房价低于那些经济多
样性较弱的小型首府城市；这一重新
获得的可负担性优势，将使其表现超出
市场预期。此优势具体表现为首次购房
者比例上升及州际移民净流入恢复，
这些都可能归功于较低的住房成本。
未来十年，住房市场将由哪些关键因
素决定？
Tim：为支撑人口增长，住房供应必须
在墨尔本大都市区、外围绿地开发市
场及中小城市间进行战略性布局。市
内城区及交通枢纽节点将推进更高密
度项目的开发，而城市远郊则更适合
低密度住宅建设。由于住房可负担性
压力的持续存在，预计那些能为居民
提供就业机会且交通便利的卫星城市
将愈发受到青睐。
Andrew：与其他首府城市相比，墨尔
本具备明显价值优势——不仅长年稳
居澳大利亚最宜居城市榜单，在全球
范围内同样名列前茅。墨尔本将持续
成为印度、中国等高密度人口国家的
热门移民目的地。得益于稳定的人口
增长、改善的信贷获取渠道以及住房
供应限制的松绑，维多利亚州有望迎
来新的发展机遇。
维多利亚州房地产市场已进入复苏阶
段。虽然供应仍然紧张，但经济状况持
续好转、房价水平相对合理以及人口
增长强劲，将为持续支持旺盛的购房
需求，并推动全州资本实现稳步上涨。
3 资料来源：Cotality，2025年5月
4 资料来源：Jellis Craig数据
生活方式、区位优势和配套设施
仍会是买家重点考虑因素。
2026财年市场报告 | 11